2011年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。东方IC供图

本报讯 昨天，国家统计局发布了7月份全国70个大中城市住宅销售价格指数，其中西安新建商品住宅价格指数同比上涨4.2%，环比上涨与6月份持平，为0.1%，连续3个月涨幅持平。

统计数据显示，7月份西安新建住宅价格指数环比小幅上扬0.1%，与6月份涨幅持平，与其他18个城市并列，位列70个大中城市的第32位；同比上涨4%，与2个城市并列，位列70个大中城市的第31位。

新建商品住宅价格指数环比上涨0.1%，与17个城市并列，位列70个大中城市第32位；同比涨幅达到了4.2%；位列70个大中城市第32位。

7月商品房交易面积环比下降15.34%

本报讯 昨天记者从“西安房地产市场形势预警分析会”上获悉，上月西安房地产市场销售出现回落，商品房交易面积环比下降15.34%，为104.35万平方米，同比上年则继续增长21.41%。其中普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%。

新增供应面积环比下降

据西安房地产预警预报专家领导小组秘书长李宇兵介绍，7月12日 “新国五条”提出房价上涨过块的二、三线城市也要采取必要的限购措施后，7月20日国务院常务会议又出台土地市场“国五条”，首次提出加强和改善土地调控。

面对房产市场和土地市场调控的组合拳，加之市场销售淡季的到来，很多项目开盘时间延迟。上月，西安商品房新批准预售面积87.91万平方米，环比下降9.47%，同比上年下降53.94%，其中普通住宅73.06万平方米，环比下降12.02%。

在售楼盘有六成打折促销

李宇兵说，在销售市场持续低迷的情况下，开发商采取了一系列措施来挽救市场，不少房企开始有意识地增加房源，打折、促销等优惠活动纷纷铺开，尤其目前针对首次刚需置业人群所倚重的小户型，在房源供应及折扣方面力度有所加大。

统计数据显示，7月多个楼盘主动降价，品牌房企放下姿态主动以低价应和市场，城六区在售楼盘共计275个，其中打折楼盘占比达到60.6%。比例最高的高新区打折楼盘占比为71.8%。楼盘打折力度也由目前普遍的1%~2%的优惠，普遍扩大至3%以上。

普通住宅销售环比下降6.72%

7月，我市普通住宅销售总套数为8082套，环比下降6.72%，本市购买人群依旧占据着绝大部分市场，占到91.7%；110~130平方米是主要面积区间段，占27.6%。

李宇兵分析说，在限购政策出台后，西安房地产市场的购买人群已转向本地，本地人群购置普通住宅份额一直保持在90%以上。

自4月初银行对利率进行调整后，西安商品房市场通过按揭贷款方式购房的比例正在逐渐下滑，5月份按揭比例为61.37%，而到7月份该比例已经下降到53.82%。

普通住宅存量可卖10个月

据统计，截至7月底，西安普通住宅市场可售面积为883.02万平方米，写字楼可售面积为108.31万平方米，商服用房可售面积为323.31万平方米。

李宇兵说，根据2011年上半年各物业月均销售状况分析各物业的存量去化周期，普通住宅售完需要10.6个月，写字楼需要20.2个月，商服用房需要42.3个月。李宇兵认为，目前市场供应量与需求量基本保持平衡，从其销售去化情况来看，存量去化周期较长，销售速度较慢。因此，商办物业加大供应风险也相对较大。

后市预测

地铁沿线楼盘受追捧

楼市销售的“金九银十”即将到来，西安房地产市场能否再现传统旺季热销场景？

西安房地产预警预报专家领导小组秘书长李宇兵对此表示，多重因素影响下，预计8~9月西安楼市交易量仍将处于低位，楼市打折优惠力度也将进一步有所加大。

李宇兵说，受个别项目集中备案的影响，6月西安楼市销量达到进入2011年以来的最高点。而在7月，楼市调控政策进一步加码的预期越发强烈，央行对于存贷款利率的调整也使很多刚需购买力严重受挫，楼市观望氛围再度浓烈。预计8月至9月市场交易量仍将低位运行。

面对当前楼市交易再度回落的局面，开发商已普遍为即将到来的 “金九银十”传统旺季蓄力，预计在8月末，市场供量将呈现阶段性的放量，与此同时楼市打折优惠力度也将进一步有所加大。

同时，李宇兵认为置业者也将更为理性。通过对7月的数据明细分析发现，市场上购置100平方米左右户型的客户比例在逐渐增多，低总价、户型好的大面积二室及紧凑型三室户型受到市场的追捧。

受到限购因素的影响，刚需族采取一步到位的置业方式已成为市场主流，人们对于楼盘的自身品质、区位地理条件、周边配套设施、交通出行状况等已有了更加深刻的认识，不再盲目追逐市场，根据自身需求合理选择房屋已成为更多人理性置业的方式。

西安市地铁2号线即将开通，对于地铁周边楼盘来说将迎来一次小幅的热销期，地铁沿线楼盘将渐趋火热。

从近2个月成交数据来看，位于地铁口附近的房地产项目销量连续2个月都在城区排行前10位，在地铁2号线的带动下，其沿线楼盘将成为市场追捧的焦点。

延伸阅读

7月70个大中城市

房价仅1个同比下降

本报讯 昨天，国家统计局昨日发布了7月份全国70个大中城市住宅销售价格指数，与去年同月相比，仅有三亚市新建住宅价格指数下降。

与6月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5 %以内的城市有39个。

二手住宅价格，与6月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有35个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个。涨幅回落的城市有28个，比6月份增加了4个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

数据解读

环比显成效 同比暴隐忧

——解读7月房价数据

据新华社北京8月18日电 国家统计局18日例行发布房价统计数据，从环比来看，楼市调控成效正在逐步显现，从同比来看，调控之路任重道远。

环比数据显示，价格下降的城市个数持续增加。2月份与上月相比，价格下降的城市个数为8个，到3月份为12个，直至7月份为14个。与此同时，价格持平的城市个数也在增加，从2月份的6个到7月份的17个。

就全国来看，7月份，70个大中城市中环比价格下降和持平的有31个城市，接近一半。与2月份相比，环比价格下降和持平的城市个数只有14个，由此看来，调控效果逐步显现。

然而，同比数据并不乐观，价格下降的城市屈指可数。7月份价格下降的城市只有1个，而从2月份以来，价格同比下降的城市个数最多时候也就3个。这说明，与2010年相比，房价还在高位运行，调控效果还是初步的。

事实上，今年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。尤其引人关注的是，作为有力手段的限购，其范围不断扩大。日前住房和城乡建设部已公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。

然而，房地产市场仍面临住房需求刚性与住房投资惯性的博弈。特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延。

链家地产首席分析师张月认为，二、三线城市价格的上涨势头仍然比较明显。虽然二、三线城市即将限购的消息早已在7月上旬传出，并且一些城市开始提前打折促销，但仍然有29个城市价格在6月环比上涨的基础上继续上扬。

有关专家表示，房地产市场事关中国当前和长远的经济社会发展全局，避免房地产市场重走报复性反弹的老路的对策应分为当前和长久两类。

中国社会科学院专家倪鹏飞说，就当前而言，就是要坚持“两手抓，两手都要硬”。一方面，通过包括必要的行政手段在内的调控措施，引致房地产市场的投机和投资冲动，使房地产市场处在相对平稳的状态，另一方面，坚定不移地、大规模地实施住房保障计划。

专家认为，房地产市场调控，可为保障房建设和投资争取宝贵的时间。一旦保障房供给扩大到基本解决住房困难家庭的规模和比例，由预期导致投机和投资将大幅减少，房地产市场就会最终实现真实的供需总量和结构的平衡，实现价格的理性回归。

与此同时，还要广开融资渠道，想办法帮助地方政府化解财政收支不平衡和债务压力大的问题。

就长远而言，还要抓紧进行一些制度变革。倪鹏飞说：“要彻底解决房地产的问题就必须抓紧从影响房地产发展系统入手，对房地产相关制度进行新的系统的顶层设计，对房地产与住房制度改革和完善。”

专家观点

楼市调控政策短期内不会松动

“住宅价格会不会出现明显下降？楼市调控政策会不会出现松动？”就这些百姓关注的问题，有业内专家认为西安房价下行的压力虽然很大，但不会出现大的波动，国家对楼市调控的政策短期内也不会出现松动。

在昨天的“2011年7月西安房地产市场形势预警分析会”上，陕西省房地产研究会会长王圣学表示，目前通胀形势比较严重，长期负利率的状态下，金融资产缩水明显，在此情况下，对楼市的宏观调控、实施限购限价是必要的，同时政府加大保障房建设，还可以改善更多中低收入人群住房问题。目前，国家对楼市的调控政策还会持续下去，直到通胀改善、楼市可控为止。

美城机构总经理汪巍认为，在限购的前提下，楼市竞争激烈，未来西安房地产市场供应量趋增，房价走势不容乐观。

对于一些房价上涨过快的二、三线城市也将被列入限购范围的问题，汪巍表示适当限购十分必要，从长远来说可以保持当地楼市长期健康稳定可持续发展，也能让更多的百姓实现住有可居的愿望。

相关新闻

陕西保障房开工率居全国首位

本报讯 昨日记者获悉，住房和城乡建设部近日公布的《2011年1~7月全国保障性安居工程建设进度情况》显示，今年1~7月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套，开工率72%(不含西藏自治区 )，陕西和辽宁两省开工率均超过100%，并列第一。

今年，我省与国家签订的目标任务是建设保障性安居工程47.43万套，建筑总面积达3000万平方米，任务是2010年的2.5倍，远高于全国平均值，也高于周边省份中的河南、湖北等省份。

据了解，今年在建的2008~2011各年度、各类别保障性安居工程项目总投资达到1160亿元。预计全年可完成投资580亿元左右，占全年房地产开发总投资的50％左右。

保障性安居工程在建规模达3000万平方米，与房地产开发施工规模相当，其中直接面向中低收入住房困难家庭出售的经适房和限价房达到13.36万套，1030万平方米，对于分流市场需求，增加市场供应，稳定房价会起到重要作用。

本组稿件除署名外由记者 赵辉

实习生 汪全淼采写（西安晚报）