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8年后收房要涨到1万元

2021-07-29 16:06

律师普法 维权要点

起诉前开发商取得预售许可证

此前签定的合同可认定有效

开发商单方作出的合同变更未获同意,不发生法律效力

面对开发商退房“要挟”

可以索赔“溢价款”反制

张女士和爱人宋先生8年前买的房子,到现在还没收房。开发商现在的意思是,要么涨价收房,要么退房。

筹集尾款去收房时

开发商说涨价了

2013年12月,宋先生与西安金瑞置业有限公司签订了内部认购协议书,购买了位于未央区永信路上的“浩华·香颂国际城”一处88.56平方米的房屋。协议书上写着,该房屋单价为每平方米5247元,总房价款为464674元。宋先生夫妻选择的付款方式为,首次付总房价款的50%,余款银行按揭。

“原本2014年底就该交房,但这个房子五证不全,办不了按揭,一直没有交房,我们也一直没付尾款。”张女士说,期间,楼盘还停工了,他们反复找开发商和街办。2018年6月19日,在未央区谭家街道办的协调下,几位业主代表和开发商签订了协议,协议上写着:“项目于2018年7月1日复工、业主原所签协议合法有效”。本以为这下就可以顺利收房了,没想到开发商根本不按协议办事。

张女士说,2019年3月,开发商电话通知她收房,但必须是一次性付完尾款,不然保证不了原协议,“还说要是涨价之类的,也怪不了他们。”张女士很气愤,“协议上说了,原来签的协议合法有效,那就应该还是每平方米5247元,也没什么全款收房的要求。”

张女士不同意开发商提出的一次性付款的方案,认为应履行协议。等到2021年初,她终于筹够了尾款去收房时,开发商却说,要按照每平方米1万元的价格计算。

7月27日上午,该楼盘开发商金瑞置业一工作人员说,开发商负责人拒绝接受采访。她说,楼盘的确五证不全,但开发商目前的态度就是,要么按照1万元每平方米的价格收房,要么退款,如果不答应,可通过法律途径解决。

街办搭建平台协调

开发商称要么加钱要么退款

张女士说,他们也曾寻求谭家街道办的帮助,街办把双方叫到一起协商,可开发商态度强硬,根本谈不拢。

华商报记者看到谭家街道办于7月22日给张女士出具了一份答复意见书,内容为:

经过区级相关部门、谭家街道的协调推进和开发企业的共同努力,香颂国际城项目于2019年1月26日完成建设向业主交付,目前95%以上业主已经补齐尾款完成了购房手续,剩余未收房户,开发商在2021年春节前多次以发函的形式进行督促,并告知在规定时间内尽快补交全款进行收房。

春节过后,开发商对未收房业主实行以下方案:1.按照每平方1万元补交尾款进行收房;2.根据原协议价格给业主办理退房手续。街道工作人员多次联系香颂国际城项目,协调业主补交尾款事宜。企业表示2018年1月中旬至2019年3月,香颂国际城项目工作人员通过电话联系、发挂号信、登报声明,通知认购业主务必于2019年3月20日交齐全款,办理相关手续。逾期仍未办理的,视为放弃合同权利。

由于业主反映双方沟通协商不畅问题,街道工作人员于2021年7月20日联系企业及业主,在街道搭建协调沟通平台进行见面协商,香颂国际城项目的处理意见为,业主剩余面积按照每平方万元补交尾款进行收房,根据原协议价格给业主办理退房手续,双方未能达成一致意见。现企业明确表示,同意办理退款手续,对已交房款按银行同期利率支付其相应利息。

“房子一直手续不全,我们业主是按照合同走的,也没有违约,开发商为什么说涨价就涨价,2018年6月19日签订的协议也不算数了。”张女士无奈地说,虽然她购买手续不全的房子也存在问题,但开发商这样反复和强势,也太伤人了。

27日中午,谭家街道办党政办工作人员程先生说,会继续搭建平台解决此事。

>>相关案例

曾有开发商举报自己违法

被法院驳回

无独有偶,在2018年,西安也曾发生过某开发商借口五证不全,举报自己违法而意图确认房屋买卖合同无效的案件。在判决中,西安市中级人民法院驳回了开发商的主张。

2018年,房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下称“闻天公司”)以自己违法无证销售为由,在商品房售出两年后,将12名业主相继告上法庭,欲收回所售房产。

2018年6月8日,西安市长安区人民法院下达一审判决,判决双方签订的内部认购合同无效。

法院认为,涉案合同为商品房买卖合同,因原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原、被告双方签订的合同为无效合同。法院还表示,已向被告阐明合同无效之后果,因法庭辩论已经终结,且被告仍坚持其答辩意见,故其可另案起诉,本案不予处理。

败诉之后,李女士表示对判决不服,便依法上诉。

西安市中级人民法院审理后认为,闻天公司面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效的做法,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,违背了诚实信用原则。

2018年12月28日,西安市中级人民法院撤销长安区法院的一审判决,改判驳回闻天公司的诉讼请求。 实习记者 姚冰玖 华商报记者 卿荣波

律师观点

认购协议书不被确认无效或解除的情况下应继续履行

■北京德恒(西咸新区)律师事务所律师李耀华

张女士和开发商签订的认购协议书,具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,应当认定为商品房买卖合同,在不被确认无效或解除的情况下应当继续履行。

根据《商品房买卖合同司法解释》第二条,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。如涉案楼盘目前仍未取得预售许可证,一旦诉至法院合同可能会被认定无效,购房人此时只能要回已付款和利息损失。但如果开发商有过错并以此为由恶意诉讼,法院是不会支持其诉讼请求的。至于双方的合同是否构成解除条件,要根据协议内容和履约情况判断。

《民法典》规定,当事人协商一致,可以变更合同。开发商在未解除合同或确认合同无效的情况下,要求涨价的行为属于单方意思表示,需要购房者同意才可以。

购房者能否向法院诉讼维权?根据现有司法判例,如果涉案楼盘未取得土地证,房屋属“小产权房”不受法律保护,法院可能会不受理相关案件。

认购业主有权利要求按照原付款方式购买房屋

■北京市安理(西安)律师事务所赵媛

《民法典》第五百四十三条规定,当事人协商一致,可以变更合同。香颂国际城项目工作人员关于认购业主务必于2019年3月20日交齐全款、办理相关手续的通知系开发商单方作出的合同变更,未经认购业主同意,不发生法律效力。认购业主有权利要求按照原付款方式购买房屋。现业主同意交齐全款,开发商违约溢价无法律依据,如业主因此解除合同,开发商有赔偿业主溢价款的风险。

开发商违背诚信原则难以得到法律支持

■北京市京师(西安)律师事务所律师黄竞之

《合同法》的基本精神是诚实守信,该案件中,开发商无视契约精神,通过涨价的方式以获取更大的利益,拒不履行房屋买卖合同义务,违背诚信原则,其动机是不正当的,将难以得到法律支持。

此外,需要提醒购房群众,购房时务必注意“五证”是否齐全,预售许可证必须具备,切莫为图省钱而吃大亏。(华商报)

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