西安一处在建楼盘。 东方IC供图

　　记者昨日从西安房地产信息网数据研究中心获悉，由于购房者对房价下行有强烈预期，西安楼市观望情绪进一步加重，整个10月份商品房交易面积为79.73万平方米，环比下降7.96%，同比上年下滑48.56%。其中普通住宅成交面积为67.4万平方米，环比下滑10.25%，同比下滑50.66%；商业地产库存严重，其销售周期可达5年半。

　　国内行情

　　各大城市楼市销量普遍下滑

　　西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：10月，全国各大城市楼市销量普遍呈现下滑走势，一线城市中，仅北京楼市销量小幅上涨8.38%，上海、广州销量环比回落，分别下降19.57%和4.92%；同时，在监测的5个重点二线城市中，除成都外，南京、青岛、苏州、武汉楼市销量均呈现环比下跌趋势，其中，以武汉交易量下滑较为明显，环比下跌19.6%。

　　市场观望氛围日趋浓烈，房产市场供需双方博弈也在持续升级，与此同时，调控政策持续发力，受全国大环境影响，西安房地产市场已进入深度博弈期。

　　“金九银十”楼市交易均受挫

　　进入10月，西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，刚需购买力遭受重挫，同时由于上海、北京楼市率先出现降价，在对房价下行的强烈预期下，西安楼市观望氛围继续加重，继金九楼市交易受挫，10月销售面积再次回落。

　　房源供应

　　商品房市场供应量大幅下跌

　　今年9月，开发企业集中新房上市，力图借传统旺季推动销售，供应量超出销售量200万平方米。而市场反应极为清淡，10月市场供应急速下行，商品房新批准预售面积84.46万平方米，环比上月下滑72.85%，同比上年下降12.29%。其中普通住宅74.52万平方米，环比下滑66.1%。相对于销售，10月西安商品房市场供销差额为4.73万平米。

　　从西安购房人群来源分布统计显示：10月西安本市购房人群依旧占据市场主导，占到全市的88.79%。城南区外来人群比例呈现出较为显著的增长，较9月上升6.86个百分点。

　　地产库存

　　商业地产库存大 销售形势严峻

　　10月，西安商服用房销量环比下跌17.34%，同比下滑43.87%；写字楼销量环比上涨23.71%，同比下滑15.1%。截至10月末，西安商铺可售量为343.89万平方米，写字楼为132.34万平方米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为65.38个月和18.2个月。西安房地产信息网提醒，商业地产库存去化风险持续加大。

　　10月，西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，银行信贷能力再次收紧，房产市场刚需购买力备受打击，首置群体难以入市，加之通胀压力的增大及人们对房价下跌预期的增强，市场观望情绪进一步升级，住宅销量持续下跌。

　　相关新闻

　　“80后”婚房成西安楼市主力军

　　“一步到位”购房者逐渐增多

　　西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示，目前，在政策持续作用下，西安住宅市场购房人群逐步向青年刚需置业者转变，“80后”购置婚房构成了当前西安楼市的主力军，在限购政策影响下，选择“一步到位”的购房人群逐步增加。

　　置业人群年龄平均36岁左右

　　从今年各月度购房人群平均年龄分布来看，当下置业人群年龄均在36岁左右，且呈现持续下降态势。10月，25~30岁购买者比例继续增加，而45岁以上购买者比例却在不断下滑。从各面积区间比例来看，70~130平方米面积依旧是市场的主力区间段，占60.5%。

　　随着部分银行对于首套房贷利率进行上调，部分急需买房的首置群体由于支付能力限制，其购房选择发生了细微的变化，100平方米以上的紧凑型三室户型被迫放弃，更多地转向了100平方米以下的舒适性二室房型置业。

　　“一步到位”购房者逐渐增多

　　据介绍，2000年以前商品房市场启动之初，西安市住房消费尤其是以先富人群为主的模式下，住宅套型求大求全。1999年西安市住宅单套成交面积为132平方米，而后随着住宅市场的逐步启动，住房价格的持续上行，住宅需求面积呈现逐步下行过程，2004年套均交易面积降至121平方米，2006年降至106平方米，至2009、2010年市场发展趋于稳定，住房单套成交面积已基本稳定于99平方米。

　　而2011年前3季度在限购政策影响下，购房呈现“一步到位”的需求特征，商品住房单套成交面积再次升至106平方米。

　　6500~7000元/平方米成主售价

　　据西安房地产信息网副总经理李宇兵介绍，从全市普通住宅各价格段销售套数分布来看，10月，6500~7000元/平方米价格段比例占12.55%，是市场的主销价格区间段。基于市场持续的促销等影响，4500~6500元/平方米各价格段比例在当月都有所增长，总体上涨6.83%，其中以5000~5500元/平方米区间段比例增长最为显著，较9月上涨2.57%。市场均价已然有所松动，预计在全国房价“降”声趋强之下，西安住宅均价下行之日也将不远。

　　延伸阅读

　　西安真正意义降价楼盘未出现

　　进入11月，西安住宅市场销量渐趋平稳，而房价在重重压力之下，也开始有所波动，价格走低的势头正在逐渐增强。

　　目前，全国楼市降价呼声已愈发强烈，上海、北京等一线城市房价已出现实质性下行，同时，降价潮也正逐步向二、三线城市蔓延。而就西安市场的表现来看，“4字头”楼盘、“破8折”楼盘、特价房已开始频频出现。

　　但是，同一楼盘进行实质性价格调整的案例却未曾显现，折扣、让利、低价新开项目仍然是市场的主流，西安市场上真正意义的降价楼盘仍在酝酿之中。有关专家表示，预计伴随着全国房价下行声音的持续增强，加之品牌地产商进行价格调整数量的增多，像西安这样的二线城市的房价也必将会受到影响，楼市被迫降价的现象也很有可能出现。（西安晚报）