“国五条”出台后，不少市民在二手房交易市场办理相关手续记者王燕 实习生宋洪涛 摄

文/记者 张佳

实习生 屠婷婷

图/记者 王燕

新“国五条”的出台，有力遏制了炒房等投资行为。西安明确提出将会严格执行20%的个税征收。楼市究竟发生着什么样的变化，记者为此进行了调查。

“20%的税已经明确要收了，我要趁着政策执行前赶紧把手续办完。”市民王女士昨天一大早就来到西安市二手房交易中心排队办手续。

观察

二手房交易市场人都很急

昨日是“国五条”西安细则落地的第一天，在很多人都没缓过神的时候，西安市二手房交易中心已经提前热闹起来。来咨询和办手续的人明显比前两天多，一楼咨询处的工作人员不停指导询问个税征收问题的群众，前往二楼的地税窗口做进一步咨询。几乎各个窗口前，都能看到中介公司的人带着买卖双方办理各种相关手续。

上午10点，二楼的地税窗口已经排起了长队，王女士是其中一员。地税窗口的工作人员称他们目前暂未接到征收20%个税的文件，如果红头文件到了他们会按照文件办事。“文件什么时候下发？”记者问。“具体时间我们也不清楚。”工作人员答。排队的王女士说：“早上来时我听见工作人员也在议论个税征收的事，虽然今天还没实施，说不定明天就开始了，还是早办完早安心。”王女士的话得到了很多人附和，卖房和买房的都急着在细则实施前办完过户手续。

据西安房地产信息网数据研究中心交易统计，3月份西安二手房成交面积12.21万平方米，与2月份相比上涨34.93%。昨日，国家统计局公布的数据显示，3月西安二手住宅价格环比涨0.9%，同比涨1.7%。调查中记者发现刚进入4月时，二手房又转入冷淡期。4月15日下午，记者走访了丈八路、科技路、子午路、兴庆路等区域的二手房中介公司。据乐诚房产的工作人员说，“税费对客户的影响较大，新政出来，税费都摊到客户的头上，必然对二手房交易产生影响。”

但3天后，西安细则的出台，让二手房市场发生了很大转变。玛雅房屋的工作人员表示，“西安目前还没执行细则，3月份成交量高，客户赶着过户，进入4月份后成交量开始走低，但不排除这两天会调头走高的可能。”众泰房产的工作人员说：“今天早上来咨询的人很多，都在问个税的征收时间，具体我们也不太清楚，如果已经谈成的交易还是早办完手续好。”

丽景天成的房产经纪人告诉记者：“20%个税的征收已成定局，就看征收文件何时下发了。今天早上我们接待了很多咨询客户，估计在细则执行前二手房的成交量会出现大涨，等细则实施后市场可能不容乐观。”

离开西安市二手房交易中心前，不断有市民前去办手续，门口也有人着急打电话让家人送资料过来，也许这两天有很多二手房将集中完成交易。

追问

买不买VS卖不卖

与二手房的速热相比，新房市场也在缓慢升温。租住在城南的李晓林在“国五条”出台后就开始奔波在看房的路上。

李晓林买房的事在朋友圈中一直被当做典型案例。2007年大学毕业后他在西安找到了一份稳定的工作，此后这个山西男孩便想把家安在西安。有了想法后，他开始看房子，“当时均价3000多元1平方米，可惜刚毕业手里没钱，就一直想再看看，等存够了首付就买。”李晓林笑着说。

存够首付是他当时的想法，6年后的今天他依然这样想。这几年西安楼市的发展，房价的上涨让李晓林始料未及。他算了一笔账，“一套房的房贷首付从二成涨到了三成，单看涨幅不大，但以一套80平方米的房子算，如今仅3成的首付就得20万。”月薪4000多元的李晓林，6年根本没存够20万元。他捶着腿说：“20万元放在2007年已经购买一套80平方米的房子了，现在只够首付。”

李晓林不敢再等了，可又寄希望于国家的调控政策，希望政策能让房价有所回落。他说，“我先看着吧，到6月份如果再不降就下手了。”李晓林的女朋友张倩婷和他的想法不同，她倾向于现在就下手，但俩人谁也拿不定主意，张倩婷说，“说到底还是想少背点贷款，可我们打算明年结婚，已经到必须买房的时候了。”

如果说李晓林陷入的是买不买的纠结，而拥有3套房子的小王则遇上了卖不卖的难题。小王有一套55平方米、一套60平方米和一套110平方米的房子。两套小户型是结婚前夫妻俩各自拥有的，110平方米的房子则是结婚时的婚房，房产证还没办下来。几番调控后，针对二手房的各种税费直线上升，二套房、三套房的政策也更加严格，小王怕这套房子办房产证时有麻烦，想卖掉一套小户型。

但丈夫小何并不支持，“这两套房子每月有2000多元的租金收入，不仅有上涨空间还抗通涨。如果现在卖了，受政策的影响房价上不去不说，还要交高额税费，太不划算。”即使坚持留住房子，小何也担心第三套房子无法办理房产证，他想继续观望，但凡能有保住房子的办法小何都不想卖房。

为了房子的卖与不卖，两口子最近没少吵架，谁也说服不了对方，只能继续在纠结中观望。

纠结

新“刚改”族的两难选择

高新区某楼盘销售经理告诉记者，此次新政主要是抑制和打击投资型的炒房客，对于“刚需”和“刚改”（业内对以前住房面积过小，现在必须换大房子的人群称谓）型客户不足以产生太大影响。相反此次新政反而会促进部分“刚需”、“刚改”客户从二手房市场转向商品房市场投资置业。

调查中，记者随机采访了20多位有购房意向的“刚需”市民，大家普遍反映“国五条”出台后，他们买房时会重新考虑面积的大小，小户型基本不考虑了，可能会考虑一次到位买两房或者三房的户型。“国五条”的出台在某种层面上稳定了楼市，限制和打击了投资型的炒房客，开发商也纷纷调整销售策略和楼盘户型，但却令“刚改”族陷入了两难。

市民夏先生和妻子目前居住一套40多平方米的小户型，年初妻子怀孕，几个月后他们将迎来自己的小宝宝。小两口最近计划将远在外地的父母接来，以备将来照顾妻子和孩子。可紧凑的小户型让夏先生犯了难，接父母来没地方住，不接将来又没人照顾孩子。

考虑再三，夏先生计划换一套大点的二手房。此时却适逢“国五条”出台，交易税费让夏先生望而却步，“虽然细则规定20%的个税由卖方承担，但市场上有着不成文的规定，交易过程中的一切费用都会在签协议时明确规定由买方支付。20%的税最后都会转嫁到买方身上。”夏先生郁闷地说。妻子劝夏先生不如直接考虑买新房，但连跑了十多个楼盘，目前都没有现房，最快的准现房也要到明年年底了。

换房子的计划不得不暂时搁浅，夏先生说，他身边很多住小户型的朋友都后悔当初没“勒紧裤腰带”一步到位，现在二手房和二套房的政策让他们很难做出准确的购买决策。

对于“国五条”西安细则的出台，某楼盘置业顾问小柯说：“此番新政出台，会让一大部分二手房客户转向一手房市场，同时也会刺激和促进在新房市场上犹豫的客户。”4月19日，国家统计局发布的数据印证了小柯的话，统计数据显示，3月份，西安新建住宅价格环比涨1.2%，同比涨4.2%。新建商品住宅90平方米及以下环比涨1.2%，同比涨5.2%。90平方米至144平方米环比涨0.8%，同比涨3.5%。144平方米以上环比涨1.8%，同比涨4.1%。

某楼盘销售经理告诉记者，“细则落地可能左右整个楼市的走势，此前很多成熟的项目都在等细则出台，再决定销售的策略和定价，现在看来变化将很快出现。”。

解析

房产投资向商用房过渡

“西安黄金地段的写字间您有兴趣吗，可以贷款购买多套。”西安一家房产公司近期频繁向市民陈先生致电推销商用房。电话中推销人员一再强调，房产新政出台后，商用房销售火爆，他们每周都要接待大批顾客。

西安高新区一商业地产楼盘的销售经理告诉记者，“一系列的楼市调控政策都是针对住宅进行的，写字间、商铺、厂房等商业地产并未纳入其中，投资者仍可异地购买或者一次购买多套商用房。目前有意购买商用房的投资者数量每个月都在攀升，4月上旬就比3月同期有20%左右的增幅。这些新增客户中，很多以前都是在住宅市场投资，因政策调控转而寻求写字楼投资。”

就在记者与销售经理谈话的一个多小时内，先后有3批顾客到售楼部咨询写字间的具体事宜。2万元/平方米的均价，在投资者看来似乎能接受，他们关心的更多是楼层、面积、出租用途等具体情况。

在锦业路上，很多正在建设中的楼盘已经封顶，一位熟悉情况的房产业内人士告诉记者，“锦业路附近有的小开发商做的楼盘已经从当初设计的小户型住宅改为写字间了。”“这怎么改，结构都不一样？”记者问。“有什么不能改，现在的房子都是框架式结构，无非就是多砌几堵墙和少砌几堵墙的差别。”业内人士答。

某商业楼盘的销售顾问小常告诉记者，写字间的回报率远远高出住宅的回报率，况且写字间不限购，买着也放心。年前他们公司开发了一个写字间的项目，当时的售价是9000元/平方米，现在找遍西安市也不会有这么便宜的商用房楼盘了。小常断言，在房产新政出台后，房产投资的重点将慢慢转向商用房的投资，住宅投资或许将翻过属于它的历史篇章。

小常的说法也许是对的，市民王先生说以前接到的卖楼电话和广告基本都是卖住宅的，但从今年初开始更多的信息是卖商铺和写字间的。昨天，他收到的最新一条房产推销信息是卖厂房的……（西安晚报）