东方IC供图

楼市的发展变化受到市民的关注。昨日记者从2010年10月西安房地产市场发展报告会上获悉，10月份西安商品房销售成交量达到154.99万平方米，环比上涨18.72%，同比增长9.09%，其中94.4%的楼盘被本地市民购买。

全国

二三线城市成交量大幅上涨

西安房地产信息网研究中心总监李宇兵介绍说，2010年以来，全国房地产市场经历了一波三折，先是一季度的量价攀高，随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点，但八、九月份市场需求集中释放，市场再度复苏，九月末二次调控政策的出台，再一次撼动着全国房地产市场。

“9·29新政”出台后，10月份各地纷纷出台调控细则，“限购”、“加息”等一系列调控政策使得楼市再次陷入观望，成交量大幅缩水，10月份，一线城市除广州外，成交面积普遍下跌，北京环比跌幅31.92%，上海下降了8.45%。而二、三线城市多数大幅上涨，大连10月份成交面积环比暴增64.95%,天津上涨了18.28%。

西安

上月商品房销量环比上涨18.72%

李宇兵说，反观西安楼市，虽在二次调控初期遭遇了“十一”黄金周的冷淡，但二次调控政策的出台并未能阻止急剧释放的市场刚性需求，市场热销场面本月延续。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：10月份西安市商品房成交154.99万平方米，环比上涨18.72%。

其中，住宅物业占比为88.1%，同比下降4.1%，而商业则增长2个百分点，写字楼物业增长1.3%。政策影响下，住宅物业投资需求明显回落，而经营类业态市场需求则相应增长。

购买90平方米以下房型的人增多

统计数据显示，从住宅市场购房者置业面积区间来看，90平方米以下房源交易量占到总交易套数的38.8%，整体144平方米以下房型成交占比89.1%。其中90平方米以下房型所占比例较上月大幅增长12.7%，而144平方米以上房型比例锐减9.1个百分点，此类房型以改善型置业者需求最大，但本月如此高比例的回落，则可以看出政策对于二套房比例升至5成、利率至少1.1倍的影响直接相关。

影响

本市以外购房人群比例下降2.8%

从10月份购房者客户来源分布来看，本市购房人群占到总比例的94.4%；西安市以外购房人群比例为5.6%，该比例较上年同期下降2.8%；新政对于外来置业人群尤其是投资人群影响继续深化显现。

10月全市商服用房类物业成交价格为14161元/平方米，环比上涨17.79%；成交量为8.1万平方米，较9月成交量大幅上涨54.64%，同比上年上涨79.67%。

写字楼成交价格为7103元/平方米，与9月相比下滑6.12%，市场占有率为3.58%，较9月下滑0.87个百分点；10份写字楼成交面积为5.5万平方米，较9月小幅回落5.2%。

市场展望

预计11月楼市供应量将继续增长

从10月份市场供应情况分析，自新政调控以来，全国先后已有十多个城市颁布“限购令”，而且城市的数目还在不断增加，这一情形使得许多城市的购房者迅速陷入观望，部分城市退房率大增。同样，许多开发商也被迫陷入观望，11月全国楼市陷入“开盘荒”

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：10月西安商品房新批预售面积为96.29万平方米，环比9月下滑46.25%，同比上年10月上涨40.43%。在政策指导下，连续数月西安楼市保持高昂的供应量。

从市场供应层面分析，新政关于打压囤地捂盘的实施将进一步严厉，从西安楼盘市场表现来看，在政策引导下大批新项目将在4季度公开销售，此外随着年度末开发商将面临资金清算等资金压力，也将迫使开发商尽快施工、开盘销售，回笼资金；预计11月份西安楼市市场供应量将继续增长，但难以超过三季度各月市场供应量。

多方面原因导致房价难降

9月份，西安商品住房的成交价格为6486元/平方米，环比8月份的6411元/平方米上涨了75元/平方米。进入10月，随着市场持续热销，众多新楼盘纷纷加快入市步伐，全面激发需求市场购买欲望，高价房源的大规模成交，拉动10月普通住宅成交价格继续上扬。

在市场销售一片大好的同时，众多楼盘售价也出现细微变化，个案小幅提高售价的情形悄然出现，普通住宅成交价格在10月连续四周持续上涨。当月最后一周，“二次新政”满月，西安楼市并未出现理想中的稳态，房价强劲反弹，以6746元/平方米再创周度新高。

昨日，西安房地产研究会会长王圣学在“2010年10月西安房地产市场发展报告会”上说，相关统计数据显示，10月份西安商品住房成交价格已经超过了6500元，与武汉、成都、重庆等同等级别的大城市相比，西安房价还不是最高，这是政府为什么没有出现限购令的原因。

王圣学分析说，政府在力推建设大西安、建设西安国际化大都市的城市定位，1000万人口， 800平方公里，这个规划大大提高了人们对这个城市未来发展的期望值，这是房价继续走高的一个推动因素。“土地价格实际上一直在涨，过去三兆附近的一块地，前两年（每亩）才百八十万，据说国庆节拍卖的时候原来定280万（每亩），实际拍卖达到了520万（每亩）。我说了，绕城以内现在几乎300万以下拿不到地，所以这种土地价格的上涨对房价的上涨抬高是直接因素。”

王圣学认为，物价上涨也是拉动楼市价格持续增长的原因之一。物价上涨，不但使人民生活明显感到压力，包括房地产开发的人力资本、材料、财务成本都在上涨。还有市民对通胀的预期增加，尽管央行表示绝不会放任通胀，最近存款准备金率上调，加息的呼声很高，在这样的情况下，百姓对通胀预期的增加，对物价，包括房价的上涨预期都涨了，就有一个金融资产的保值问题。股市波荡大家不是很看好，别的投资渠道不好，除了黄金就是楼市，所以这个因素也不可忽视。同时，一些一线城市大开发商的进入，给西安市场带来新的开发理念、新的品质。这些房企实力雄厚，资金雄厚，牌子较大，品牌知名度高，无形之中也拉动了西安房价的上涨。

本组稿件由记者 赵辉采写（西安晚报）