烤鸭店顶部的排烟管道和鼓风机。

近几年，越来越多的职工宿舍、办公室、餐厅等商业机构进驻居民小区，由此引发众多矛盾、纠纷。在面对房屋业主“我的房子我做主”，物业方“业主享有主动权，不好加以阻拦”的托词下，很多受害业主苦于不知如何维权，只好忍气吞声。

业主 应排除维权误区

记者在采访中发现，虽然很多小区都存在“住改商”的问题，但大多数业主的合法权益在受到侵害时，虽感不满，却碍于“邻里面子”不予理论。更有的业主觉得为了这点小事，打官司太麻烦。还有的业主抱着观望的心态，“反正我家不是重灾区，楼下的比我受害严重”。而正是这些业主淡薄的维权意识，才让“住改商”有机可乘。

2007年颁布实施的《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

在许多小区发生“住改商”纠纷后，受侵害业主找到物业方提出协调解决此事时，物业方则抱着“房屋所有权归业主所有，业主享有主动权，物业方也不好加以阻拦”的态度，将本该由自己承担的责任找借口推脱掉。

采访中记者了解到，物业管理条例明确规定：物业公司是小区全体业主选聘而来的，物业公司应当按照与小区业主签订的物业服务合同提供物业服务，达到物业服务标准的情况下，业主应当给物业公司交纳物业服务费。在小区内出现“住改商”现象时物业公司应当制止，也是物业公司无权推脱的法律责任。

2010年颁布实施的《西安市物业管理条例》第七十二条规定：业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。

26户业主联合维权成功

昨日，记者来到丰镐东路一小区见到业主张先生，张先生说，他于2008年4月在该小区购买一套住房，入住一年后，同单元的3户业主分别将房屋租赁给一家餐饮公司作为员工宿舍和两家公司作为办公室所用，严重影响到楼内其他业主的正常生活。

在多次协调无果的情况下，张先生联同单元其他25户受害业主，在2010年11月10日以3家被告违法将住宅变为经营性用房，对受害业主居住生活质量造成影响为由向莲湖区人民法院依法起诉，当天法院受理了这三起案件，其中两起案件法庭调解成功，要求被告于2010年12月31日前将承租公司搬出，作为住宅使用。”

希望受侵害业主不再沉默

针对一些业主权益受到侵害后，采取消极态度应对。张先生说：“其实走法律程序并不繁琐，也没有想象中的劳命伤财。”在这三起民事诉讼案中，张先生及25户业主共花费了3000元的律师费。原告方胜诉后，诉讼费由被告全部或部分承担。在法院审理期间，业主们共同委托代理律师出庭即可。张先生希望通过他们小区业主维权成功的案例，让更多权益正在受到侵害的业主不再沉默，拿起法律武器保护自己的合法权益。

楼下烤鸭店生意火楼上居民更“火”

油烟熏噪声吵 近百住户受煎熬

家住中华世纪城C5号和C8号两栋楼的居民，最近为同一个事情烦恼，11月16日起，在这两栋楼之间开了一家北京老铺烤鸭店，“嗡嗡”的噪声和刺鼻的炭焦味，弥漫在周围的两栋楼之间，惹得附近居民苦不堪言。

居民 噪声让人苦不堪言

据北京老铺烤鸭店楼上的住户张先生反映，他居住在四楼，打开窗户就能走到烤鸭店楼顶。每天一到饭点，烤铺店顶上的四台风机其中的两台就开始运转，发出“嗡嗡”的响声，随之一股炭焦味从风机中吹散出来，弥漫在周围的两栋楼之间。“每当听到风机的运转声，我就得赶快关窗户，直到晚上10点，风机才停止工作。”张先生说。

7日，记者闻讯来到中华世纪城，在C5号和C8号两栋楼的中间看见，烤鸭店就夹在两楼之间，有3层楼之高。通过住户张先生家，记者爬到了烤鸭店的楼顶看到，4个大型的排烟管从烤铺店侧面延伸出来，在楼顶有序地分布开来，风机被安置在排烟管道口，记者在一台风机的铭牌处看到噪声指数是63dB（分贝）。据了解，两栋楼共计98户居民生活受到这几台风机的干扰。

物业 烤鸭店正陆续改造

记者来到小区物业办，在办公室找到了负责此事的杨经理，据杨经理说，夹在C5号和C8号两栋楼间的房子属于商用房，接到业主的反映后，物业在实地察看了情况之后，就立即和烤鸭店业主进行沟通，并相继下发了整改通知书，而店里老板也表示愿意配合。

在随后的改造中，烤鸭店已经陆续给4个风机中的其中2个加装了隔音房，并把风机换成了只有原先一半功率的小风机，但据其他业主反映效果并不明显。

烤鸭店 努力将污染降到最低

记者在北京老铺烤鸭店见到了值班的店长，据烤鸭店店长说，烤鸭店有工商部门颁发的营业执照，属于合法营业。对于居民的投诉，烤鸭店已按照环保部门提出的建议对楼顶的风机进行改造，目前已经陆续完成了一部分改造。此外，烤鸭店还会采纳物业提出的改造方法，尽可能将噪声和油烟污染降到最低。

律师 可用法律手段解决

这样的商铺能否开到居民楼下？当居民遇到商铺扰民这样的问题，该如何解决？记者采访了陕西法政平安律师事务所的兰律师。据兰律师说，如果小区建设规划时，该房子属于商用房，那么该业主就可以用于商用；如果商铺因经营过程中存在扰民现象，周围居民可以先和对方进行沟通，看是否能取得和解。倘若在沟通过程中仍无法调解，居民可以向环保监测部门投诉，由环保部门出面解决。此外，居民还可以按照民事诉讼案件向法院提出诉讼，处理此事。

文/图 见习记者刘晓云 张雷（西安晚报）