律师普法 维权要点

起诉前开发商取得预售许可证

此前签定的合同可认定有效

开发商单方作出的合同变更未获同意，不发生法律效力

面对开发商退房“要挟”

可以索赔“溢价款”反制

张女士和爱人宋先生8年前买的房子，到现在还没收房。开发商现在的意思是，要么涨价收房，要么退房。

筹集尾款去收房时

开发商说涨价了

2013年12月，宋先生与西安金瑞置业有限公司签订了内部认购协议书，购买了位于未央区永信路上的“浩华·香颂国际城”一处88.56平方米的房屋。协议书上写着，该房屋单价为每平方米5247元，总房价款为464674元。宋先生夫妻选择的付款方式为，首次付总房价款的50%，余款银行按揭。

“原本2014年底就该交房，但这个房子五证不全，办不了按揭，一直没有交房，我们也一直没付尾款。”张女士说，期间，楼盘还停工了，他们反复找开发商和街办。2018年6月19日，在未央区谭家街道办的协调下，几位业主代表和开发商签订了协议，协议上写着:“项目于2018年7月1日复工、业主原所签协议合法有效”。本以为这下就可以顺利收房了，没想到开发商根本不按协议办事。

张女士说，2019年3月，开发商电话通知她收房，但必须是一次性付完尾款，不然保证不了原协议，“还说要是涨价之类的，也怪不了他们。”张女士很气愤，“协议上说了，原来签的协议合法有效，那就应该还是每平方米5247元，也没什么全款收房的要求。”

张女士不同意开发商提出的一次性付款的方案，认为应履行协议。等到2021年初，她终于筹够了尾款去收房时，开发商却说，要按照每平方米1万元的价格计算。

7月27日上午，该楼盘开发商金瑞置业一工作人员说，开发商负责人拒绝接受采访。她说，楼盘的确五证不全，但开发商目前的态度就是，要么按照1万元每平方米的价格收房，要么退款，如果不答应，可通过法律途径解决。

街办搭建平台协调

开发商称要么加钱要么退款

张女士说，他们也曾寻求谭家街道办的帮助，街办把双方叫到一起协商，可开发商态度强硬，根本谈不拢。

华商报记者看到谭家街道办于7月22日给张女士出具了一份答复意见书，内容为：

经过区级相关部门、谭家街道的协调推进和开发企业的共同努力，香颂国际城项目于2019年1月26日完成建设向业主交付，目前95%以上业主已经补齐尾款完成了购房手续，剩余未收房户，开发商在2021年春节前多次以发函的形式进行督促，并告知在规定时间内尽快补交全款进行收房。

春节过后，开发商对未收房业主实行以下方案:1.按照每平方1万元补交尾款进行收房；2.根据原协议价格给业主办理退房手续。街道工作人员多次联系香颂国际城项目，协调业主补交尾款事宜。企业表示2018年1月中旬至2019年3月，香颂国际城项目工作人员通过电话联系、发挂号信、登报声明，通知认购业主务必于2019年3月20日交齐全款，办理相关手续。逾期仍未办理的，视为放弃合同权利。

由于业主反映双方沟通协商不畅问题，街道工作人员于2021年7月20日联系企业及业主，在街道搭建协调沟通平台进行见面协商，香颂国际城项目的处理意见为，业主剩余面积按照每平方万元补交尾款进行收房，根据原协议价格给业主办理退房手续，双方未能达成一致意见。现企业明确表示，同意办理退款手续，对已交房款按银行同期利率支付其相应利息。

“房子一直手续不全，我们业主是按照合同走的，也没有违约，开发商为什么说涨价就涨价，2018年6月19日签订的协议也不算数了。”张女士无奈地说，虽然她购买手续不全的房子也存在问题，但开发商这样反复和强势，也太伤人了。

27日中午，谭家街道办党政办工作人员程先生说，会继续搭建平台解决此事。

>>相关案例

曾有开发商举报自己违法

被法院驳回

无独有偶，在2018年，西安也曾发生过某开发商借口五证不全，举报自己违法而意图确认房屋买卖合同无效的案件。在判决中，西安市中级人民法院驳回了开发商的主张。

2018年，房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下称“闻天公司”）以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，欲收回所售房产。

2018年6月8日，西安市长安区人民法院下达一审判决，判决双方签订的内部认购合同无效。

法院认为，涉案合同为商品房买卖合同，因原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的合同为无效合同。法院还表示，已向被告阐明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。

败诉之后，李女士表示对判决不服，便依法上诉。

西安市中级人民法院审理后认为，闻天公司面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，违背了诚实信用原则。

2018年12月28日，西安市中级人民法院撤销长安区法院的一审判决，改判驳回闻天公司的诉讼请求。 实习记者 姚冰玖 华商报记者 卿荣波

律师观点

认购协议书不被确认无效或解除的情况下应继续履行

■北京德恒（西咸新区）律师事务所律师李耀华

张女士和开发商签订的认购协议书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，应当认定为商品房买卖合同，在不被确认无效或解除的情况下应当继续履行。

根据《商品房买卖合同司法解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如涉案楼盘目前仍未取得预售许可证，一旦诉至法院合同可能会被认定无效，购房人此时只能要回已付款和利息损失。但如果开发商有过错并以此为由恶意诉讼，法院是不会支持其诉讼请求的。至于双方的合同是否构成解除条件，要根据协议内容和履约情况判断。

《民法典》规定，当事人协商一致，可以变更合同。开发商在未解除合同或确认合同无效的情况下，要求涨价的行为属于单方意思表示，需要购房者同意才可以。

购房者能否向法院诉讼维权？根据现有司法判例，如果涉案楼盘未取得土地证，房屋属“小产权房”不受法律保护，法院可能会不受理相关案件。

认购业主有权利要求按照原付款方式购买房屋

■北京市安理（西安）律师事务所赵媛

《民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。香颂国际城项目工作人员关于认购业主务必于2019年3月20日交齐全款、办理相关手续的通知系开发商单方作出的合同变更，未经认购业主同意，不发生法律效力。认购业主有权利要求按照原付款方式购买房屋。现业主同意交齐全款，开发商违约溢价无法律依据，如业主因此解除合同，开发商有赔偿业主溢价款的风险。

开发商违背诚信原则难以得到法律支持

■北京市京师（西安）律师事务所律师黄竞之

《合同法》的基本精神是诚实守信，该案件中，开发商无视契约精神，通过涨价的方式以获取更大的利益，拒不履行房屋买卖合同义务，违背诚信原则，其动机是不正当的，将难以得到法律支持。

此外，需要提醒购房群众，购房时务必注意“五证”是否齐全，预售许可证必须具备，切莫为图省钱而吃大亏。（华商报）